毗邻地铁，交通便捷，独立窗户，办公配套齐全，拎包即可入驻，月租800起，签约一年免租三个月。
一则在社交媒体上发布的广告，吸引了懂懂笔记的注意力。
经过交流和交流，大家见到了这则广告的主人：这家创客孵化器的负责人小雄。
他告诉懂懂笔记，今年孵化器都不容易做，为了缓解运营重压，不能以将办公室半租半送来吸引租客。
在孵化器大堂，懂懂笔记看到光荣墙上，密密麻麻的挂着很多的奖牌、机构授与的荣誉称号，加上不同公司LOGO标牌组成的墙体，与整个办公区的冷冷清清形成了鲜明的对比。
数千平方米空置的场地，让人略感凄凉，这类过去被称作是创业福地的孵化器，都历程了什么?通过小雄的关系，大家见到了他的两位好友，同样是在深圳经营孵化器多年的刘经理和Jason，还有现在驻守在此的一家创业公司开创者吴敏。
他们过去这三年来的历程，可能会给大家带来不少感悟。
高调喧闹的孵化器，曾孕育无数期望大家赶上了个好年代，创业简单多了。
创业人士吴敏告诉懂懂笔记，他2014年怀揣五万元开始创业，过去最大的期望就是能和志同道合的小伙伴们拥有一个敞亮的办公室。
恰好，那一年开始深圳的创客空间、孵化器、产业园应运而生。
很多财政补贴与资本热钱的流入，使得孵化器项目好像在一夜之间，就成了很多机构争相竞逐的香饽饽。
无论是地产商、物管机构、运营机构甚至传统企业，都想在风口之上抢一票红利，做一个可以赚钱的孵化器。
在我创业初期，深圳的孵化器就已经有不少了，几乎遍布关内关外。
吴敏告诉懂懂笔记，房租低廉对小型创业公司是第一要点。
他最早以为孵化器都是借助旧厂房改造的简陋办公场合，但公司最后花980元/月租的办公空间，却连他一个人都不敢想象：那是在关内的甲级写字楼里，毗邻双地铁，楼下就有公交站，而且装修都带落地玻璃，待客也很有档次。
和他共享这个创客空间的，几乎都是年轻团队发起的创业投资项目，电竞直播、智能马桶、在线撸猫、同性社区......以网络和新奇特居多，不少开创者在孵化器的组织下，会时常聚在一块，用脑洞大开去碰撞革新的火花。
吴敏记得，正是低廉的租金，好的环境，让他们这类看着奇奇怪怪的创业投资项目多了几分成功的可能。
创业红利期，很多孵化器都是在投资将来，看上去公益性的资源补贴，才能使更多青年有创业的欲望。
在吴敏看来，低廉的租金，高端的办公环境，都是创客们在创业大潮中理应享有些。
他觉得只有创业的门槛减少了，才会有更多新想法新创意诞生，社会也才可以在革新的推进下进步，孵化器理应就是政府行为的一部分，加上很多孵化器都是有肯定的资金和物业背景，所以当时丝毫不担忧这类空间运作的可持续性。
即使不少创业公司陷入低潮，吴敏觉得减少门槛、扶持补贴创业的社会环境不应该改变，包含对创客空间的扶持。
但，便宜的午餐可以吃很长时间吗？缺少种子的孵化器，最后成了 二房东其实创客空间也是商业公司，可绝不是慈善机构。
刘经理并不太认可吴敏的怎么看。
他告诉懂懂笔记，很多孵化器本身并不拥有物业，都是轻资产运作的二房东罢了。
大多都和大家一样，物业是通过打包租回来的。
刘经理表示，由于大多数孵化器本身不作物业投资，所以相对而言，风险比较低，也防止项目失败所带来的巨大损失。
以他的孵化器为例，场地是根据每平米100元/月的租金从开发商手里整层承租下来的，标称1200平米，租金加上管理成本，每月支出都在22万左右，但实质可作为创客办公室的面积，只有880平米。
在他出示的几份入驻协议中，懂懂笔记发现，这家坐落于南山中心地区的创客空间，租金仅仅85元/平方/月，以10平方米的办公隔间为例，算上管理成本公摊，水电空调公摊，月租只需要1100元，价格远低于周围的商业办公楼，甚至比周围的部分城中村单间还实惠。
正由于这样，在深圳的孵化器刚兴起时，不少场地都供不应求，很多创业投资项目甚至要排队等待入驻。
那样，出租单价比承租单价还低，加上管理成本的支出，作为二房东的孵化器岂不是巨亏？刚开始并不亏，还有的许收益空间的。
刘经理表示，很多孵化器都在创业红利期里拿到了部分资金用于补贴租金。
所谓资金有两方面，一种是来自政府部门对于创客项目、创客空间的补贴；另一种是投融机构对创客空间的策略投资，并把空间当作自有项目吸引很多投资者的热钱，大家是前者，所以在计划做孵化器前就申请了财政补贴。
除去空间简装修的成本来自财政支持以外，在租金方面也有肯定额度的财政补贴。
刘经理告诉懂懂笔记，在算上资金补贴之后，他们的空间每平米出租本钱仅为71.8元/方/月，在出租给创企之后，还可以有的中间差价，可以用于补贴空间本身的运营支出，有部分还能达成盈利。
但微盈利并非大家做孵化空间的主要目的。
刘经理表示，孵化顾名思义就是初创项目培养。
大多数孵化器都留有部分财政补贴或筹资资金，作为创客项目的孵化基金。
而他们要做的，是通过对入驻初创项目的筛选，投资部分出色的种子项目，并匹配很多行业资源，提供推广、法律和技术建议等服务，为项目茁壮成长装修网，在项目成型开始筹资时，大家会退出变现，达成收益。
这个套路，不止是在北上广深等一线城市，大江南北的孵化器又能有几家例外。
愿望是美好的，现实却非常骨感。
虽然大多数孵化器都有自持项目，但多数种子连发芽都非常吃力，更不要说成长了。
刘经理无奈地表示，他的创客空间三年来投资了近30个种子项目，对外推荐了近百项目，但到今天都没任何一个项目可以让他看到将来。
Jason也向懂懂笔记透露，他们成立到今天两年时间，在孵化项目上投入了近三千万的资金，但很多项目都在A轮前夭折了，几乎可以用损失极其严重来形容，种子期的投资成功率极低，所以大家目前都不敢自持（项目）了。
就连曾被一些南方媒体誉为创客之星的吴敏，其引以为傲的二次元创意项目，也在拿到孵化器种子轮投资后，因缺少适当的商业模式而停滞不前。
现在，留守的几名核心成员都在租金低廉的办公室里期待着奇迹出现。
唯一没想到的，就是大家居然比在线撸猫更早陷入困境。
当年的孵化器中，有不少像吴敏那样，商业模式上非常不成熟，但头脑一热就创业的项目。
他们在窘迫的资金环境中挣扎，寻求新的突破或机会。
而比他们更期盼突破的，则是那些动用了很多补贴资金的孵化器运营方。
假如种子项目没办法达成应有些经济效益，那样孵化器的价值，也仅仅就是赚着便宜租金差价的二房东。
饥不择食的孵化器，正走向自我消亡假如说，不成熟的项目只不过让孵化器很难达成投资变现，那样离谱的创业投资项目，可能就会将一些孵化器推向深渊。
从去年中开始，就有很多创客项目跑路了。
Jason告诉懂懂笔记，他们是龙华区域比较有规模的大型孵化器，可以容纳项目超越120个。
但从去年中开始，就陆续有不少创客项目申请退出，甚至有的拖欠了好几个月租金的项目，在一夜之间就忽然消失了。
到去年底，原本人来人往的公共地区，就已经变得异常冷清了。
他表示，从去年中到年底短短的半年时间，撤出的企业就多达56家，占了入驻项目总数的一半多，其中有近10家创企在撤出时欠了3个月到半年不等的租金管理成本。
在创客团队凭空消失之后，这类成本都需要孵化器自己来买单。
这类陆续撤出的企业，大多数都是创立不足两年的团队。
不少成立到今天都没任何的变现能力，还有很多每天在找筹资，却徒劳而返的极品项目，甚至有些创企已经陷入财困长达一年时间。
本身看着可靠的种子投资模式，就没赚到钱，目前反而还要由于这类离谱的项目赔钱。
感同身受的刘经理也表示，因为很多创企退出，孵化器入驻率近一年来都处于不饱和的状况，但他要缴纳给物业出租方的租金可丝毫没改变。
今年新年后，刘经理的孵化器已经开始从微盈利转为亏损了，我粗略估算了下，假如要保本，入驻率至少要达到70%以上。
伴随租金（管理费）收入日渐降低，很多孵化器为了保持正常的运作，也开始拖欠物业方的租金和管理成本。
据刘经理介绍，他们的孵化器拖欠大厦物业方的租金周期常见都在三个月以上，但因为孵化器有项目和装修等资产投入，所以物业方也不会在短期内将他们扫地外出。
租客、孵化器、物业方，都在一种微妙的状况下互相耗着。
除去拖着（物业）租金以外，大家也只能尽量的加大宣传，并以更低廉的卡位方法出租，期望能招更多的创客入驻。
刘经理告诉懂懂笔记，由于很多创客项目经过两到三年的洗礼，资金链相继断裂，不少熬不下去的创企迎来了破产潮。
从今年初开始，原本供不应求的孵化器空间就变得冷冷清清，即使投入了很多的竞价开户多少钱也少有人问津，所以大家已经开放了入驻企业的门槛限制。
传统行业、打印服务、服饰批发、培训机构几乎不少以前拒之门外的项目，只须可以交得起租金，就可以在他们甲级写字楼里的孵化器离租到一间独立的办公室。
刘经理和Jason介绍，他们熟悉的很多孵化器，都试图通过如此的方法，缓解资金困难。
但问题也不少，为了收租引进去的企业，有的比创业投资项目还靠不住。
刘经理苦笑，有的企业在一定量上也给孵化器带来了风险。
就在今年6月，入驻孵化器的几家点对点机构，在一个月内接连跑路，很多上当被骗的投资者天天都会来孵化器找运营管理方讨要公道，部分极端的投资者甚至影响到了其他企业的正常经营秩序。
在很多的社会公司进驻之后，很多孵化器的创业孵化也变得虚有其名，近一年多来，专项补助审批变得愈加严厉，额度也愈加小，我感觉很多孵化器的项目都在走向低谷。
在这个有着1100万人口的创业前沿城市，拥有近450家创业孵化器（在册），并曾创下过8500多个创业团队入驻的辉煌记录。
然而，虚火也把很多孵化器烧了个遍体鳞伤，很多泡沫的破灭也让行业遭受阵痛。
有些玩家已经退出了，有些还在尝试最后的挣扎，这场游戏里真的的赢家其实寥寥无几。
走进孵化器的人，与塑造孵化器的人，都是期待着在风口下达成梦想。
事实上，不少初心就已经跑偏的玩家，都只不过这场游戏中的过客而已。
深圳的这几家孵化器可能有肯定的代表性，可能只不过个案，但他们的历程都在告诉还在圈里的玩家，务必理性考虑自己的定位与所能创造的核心价值，并在困境中探索转型之道。
这三年等于是打了个水漂，孵化器里面虚的太多了。
刘经理的话，好像是为2018年的孵化器行业做了一个小小的注脚。
